Un achat immobilier doit toujours être mûrement réfléchi. C’est particulièrement le cas lorsqu’il s’inscrit dans un projet d’investissement locatif. De nombreuses interrogations surgissent à cette occasion. Parmi elles, la question de la rentabilité de l’investissement s’impose souvent. Investir à Paris, c’est certes profiter d’un marché immobilier tendu et spécifique qui apporte de nombreux avantages aux investisseurs. Il reste néanmoins nécessaire d’évaluer la rentabilité de l’investissement locatif envisagé.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Tout investisseur doit être en mesure d’évaluer son bien immobilier et surtout sa rentabilité. Le taux de rentabilité se calcule sur une année, en faisant un ratio entre le loyer perçu et le prix du bien immobilier. Sont concernés tous les types de biens, qu’il s’agisse de studios, d’appartements, de maisons, de parkings ou de bureaux. De même, les locations continues comme les locations saisonnières ont leur propre rentabilité.
Avant de calculer la rentabilité de son bien, il est intéressant de se renseigner sur la rentabilité moyenne du secteur géographique concerné pour des biens similaires. Le tensiomètre locatif peut être un indicateur à prendre en compte également pour connaître les loyers moyens et l’état de la demande locative.
Les indicateurs clés pour connaître la rentabilité d’un investissement locatif
Il existe des indicateurs clés pour connaître la rentabilité d’un investissement locatif à Paris. En premier lieu, la rentabilité brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement, puis en multipliant le résultat par 100. On obtient un rendement locatif brut annuel. Il permet de se faire une première idée sur la rentabilité globale du bien. Ensuite, en reprenant le calcul précédent mais en retranchant au loyer annuel les diverses charges, telles que la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété non récupérables et les frais de gestion, on obtient la rentabilité nette de l’investissement.
Enfin, la rentabilité nette-nette inclut dans le calcul la fiscalité et les recettes et dépenses annexes. Il faut alors ajouter au prix du bien immobilier les droits de mutation et les travaux. On intègre aux loyers les assurances et les prélèvements sociaux, en prenant également en compte les intérêts d’emprunt, les dispositifs de défiscalisation tels que les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard ou Loc’Avantages. C’est cette rentabilité nette-nette qui donnera l’image la plus fidèle à la situation de l’investissement locatif. C’est l’approche la plus pertinente pour étudier l’intérêt d’un investissement immobilier.
Quelle rentabilité attendre pour un investissement locatif à Paris ?
Paris est bien sûr attrayante pour investir dans l’immobilier locatif. C’est avant tout une capitale économique qui profite d’un dynamisme certain. C’est aussi une ville étudiante qui génère un marché locatif toujours en mouvement. Les flux touristiques sont aussi un atout pour les locations saisonnières ou temporaires. Surtout, les prix de l’immobilier parisien augmentent en permanence et cette tendance semble se maintenir. Ce sont des éléments très favorables pour inciter à investir sur le marché locatif parisien.
Il faut savoir qu’en moyenne, la rentabilité d’un investissement locatif à Paris est comprise entre 2 et 3 %. Néanmoins, en choisissant ses biens avec soin, il est possible d’arriver à des rentabilités plus fortes, jusqu’à 6 à 7 %. C’est particulièrement le cas de logements à rénover pour en faire des biens haut de gamme. Les studios connaissent aussi leur succès, avec une rentabilité comprise entre 3,6 et 7,2 % selon leur situation géographique. En effet, certains arrondissements sont plus porteurs que d’autres ; c’est notamment le cas des 10ème, 11ème, 12ème, 17ème et 18ème arrondissement. Certaines locations y atteignent une rentabilité de 4 à 5 % sans difficulté.
Investir à Paris peut donc être un choix très intéressant si on prend le temps de s’assurer de la rentabilité de son projet locatif. Selon vos attentes et la configuration de votre montage, la rentabilité attendue pourra varier. L’important est d’être sûr que cette rentabilité répond à la stratégie mise en place. En effectuant les calculs présentés tout en restant prudent sur les simulations trop optimistes et en gardant une marge de manœuvre pour assurer une sécurité financière, l’investissement locatif à Paris pourra se faire sereinement.
