Lorsqu’un investisseur en immobilier de commerce achète des biens commerciaux pour les louer, il peut en tirer une rentabilité ou se créer de sérieux soucis. Le versement des loyers dépend des bénéfices de l’activité du locataire en question mais aussi de sa bonne volonté. Devant une telle situation le bailleur doit agir et vite.
En effet, si les impayés sont dûs aux difficultés de l’entreprise, le locataire est en droit de demander une procédure collective. L’entreprise sera placée sous la main de la justice qui lui attribuera un administrateur, un mandataire et un liquideur, et ce de manière à créer un plan pour pouvoir faire face aux dettes. Le terme “collective” fait référence à l’impossibilité des créanciers d’agir seuls.
Toute poursuite judiciaire est alors interdite ou interrompue. De plus, la décision de la résiliation du bail appartient au liquidateur judiciaire et le bailleur ne peut pas la contester même s’il justifie les sommes dûes.
Heureusement le propriétaire est en quelque sorte protégé, grâce aux droits communs du bail auxquels font référence les articles 1713 et suivants du Code Civil ainsi que les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce.
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QUE DOIT FAIT LE BAILEUR POUR EXPULSER LE LOCATAIRE QUI NE PAIE PAS?
Au cas où le bailleur serait en mesure de pouvoir expulser le locataire qui n’a pas payé, il devra respecter les étapes suivantes.
- Étape 1, démarches amiables: le premier pas est de lancer une relance, une lettre qui incite le locataire à payer ses dettes. Le pas suivant, en cas de sourde oreille, est une mise en demeure. C’est une lettre recommandée cette fois, avec accusé de réception dans laquelle un délai de courte échéance (8 jours) est donné au locataire pour payer ce qu’il doit (loyers et charges).
Si le bail commercial comporte une clause de dépôt de garantie selon laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer du cessionnaire, le bailleur devra l’avertir dans un délai d’un mois à compter de la date du non-paiement.
Lorsque c’est une personne physique qui a fait cette caution, celle-ci doit recevoir un bilan annuel de l’évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires sous peine de déchéance.
Le bailleur doit donc être vif, et faire connaître la défaillance du locataire dans les délais convenus par la loi.
- Étape 2, Phase obligatoire en cas de clause résolutoire: en l’absence d’un échéancier (régistre des échéances des dettes et des créances) et si aucune somme dûe n’a été versée, un commandement de payer les loyers et ses accessoires doit être signé par un huissier. Ce document fera référence à la clause résolutoire accordée dans le bail. La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers par le locataire. Si au bout de deux mois de délai, les sommes restent dûes, le locataire se verra privé de ses droits et de ses titres.
- Étape 3, la procédure judiciaire: la démarche suivante est la convoquation du locataire devant le Tribunal d’Instance compétent. Si sur le bail ne figure pas de clause résolutoire, le bailleur peut directement faire appel au Tribunal d’Instance.
Une fois la décision du Tribunal d’Instance prise, et sans réponse du locataire dans un délai de deux mois, la prodédure d’expulsion s’engage. Sans en avertir le preneur, l’huissier peut se rendre sur les lieux n’importe quel jour ouvré (en semaine mais ni le dimanche,ni les jours fériés) de 6h à 21h. Il établit alors un inventaire des biens sous forme de procès-verbal, saisit les clefs et l’expulsion s’ensuit. En cas de refus du locataire, l’huissier demande l’intervention des forces de l’ordre.
Sous peine d’amende et de prison, le propriétaire ne doit en aucun cas se charger lui-même de l’expulsion, ni rentrer dans le local. Le changement de serrure ne peut se faire que sous la présence et avec l’aval de l’huissier. Le bailleur doit savoir que cette étape est longue, coûteuse et complexe.
La résiliation doit être déclarée par une décision de justice, faute de quoi le juge peut suspendre sa réalisation et ses effets.
Néanmoins, selon s’il y a eu jugement ou non, le locataire a de 15 jours à un mois pour interjeter appel. Passé ce délai, la décision prise ne pourra pas être révoquée.
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QUE PEUT FAIRE LE LOCATAIRE POUR ÉVITER L’EXPULSION?
Le locataire a des obligations, certes, mais il a aussi des droits.
D’une part, pour éviter son expulsion, en cas d’impayés, il peut demander à ce que ses paiements soient repoussés (délai supplémentaire) ou qu’ils soient échelonnés sur deux ans.
D’autre part, si à cause d’un empêchement, il n’a pas pu se présenter à l’audience, ni y être représenté, il a la possibilité de solliciter des délais de paiement rétroactifs, mais il devra justifier sa bonne volonté par des preuves faisant référence aux périodes positives et négatives de sa situation financière.
Pour éviter tous ces tracas, mieux vaut être prudent et prendre son temps pour bien choisir son locataire que de s’en lamenter après.
