Dans le paysage actuel de la construction et de la rénovation en France, l’assurance dommages-ouvrage (DO) joue un rôle primordial pour sécuriser les maîtres d’ouvrage face aux risques liés aux malfaçons et sinistres pouvant survenir après la livraison d’un chantier. Depuis l’instauration de la loi Spinetta en 1978, cette assurance est devenue un passage quasi obligatoire pour garantir la pérennité des ouvrages. Que vous soyez un maître d’ouvrage professionnel ou particulier, il est indispensable de comprendre précisément quels types de travaux entrent dans le champ de cette assurance. De la construction de grandes réalisations par des géants du bâtiment comme Bouygues Construction ou Vinci Construction, à des rénovations pilotées par des acteurs renommés tels que Maisons France Confort ou le Groupe Caille, la question centrale demeure : quels travaux sont véritablement concernés par la DO ?
Identification des travaux couverts par l’assurance dommages-ouvrage selon la loi et la pratique
L’assurance dommages-ouvrage réglementée par la loi Spinetta couvre principalement les travaux affectant la solidité des constructions ainsi que ceux compromettant leur destination. Cette couverture est indispensable dès lors qu’un chantier de construction, de rénovation importante, d’extension ou de réhabilitation est engagé. Pour mieux comprendre quels travaux sont soumis à la dommage ouvrage, il est important de noter que le domaine d’application de cette assurance s’étend bien au-delà des simples constructions neuves.
En effet, les travaux couverts comprennent non seulement les constructions neuves telles que la réalisation d’une maison individuelle, la création d’un immeuble, ou encore la mise en place d’une piscine enterrée mais aussi les rénovations lourdes dans le cadre de copropriétés ou de bâtiments tertiaires. Par exemple, lors d’une réhabilitation complète ou partielle, incluant la réfection de la toiture, la consolidation des fondations ou la création d’une extension, l’assurance DO s’applique systématiquement.
Les malfaçons susceptibles d’engager la garantie décennale comprennent aussi bien les fissures importantes qui peuvent menacer la stabilité de la structure, que des défauts sur les éléments indissociables de l’ouvrage : canalisations encastrées dans les murs, charpente, escaliers ou huisseries fixés de manière insoluble. Les éléments d’équipement indissociables sont ceux qui, s’ils étaient remplacés ou démontés, occasionneraient une dégradation ou une altération majeure de l’ouvrage lui-même.
À titre d’exemple, les travaux réalisés par des groupes d’envergure tels que Eiffage ou Demathieu Bard dans la construction de bâtiments tertiaires doivent impérativement être couverts par cette assurance. Par ailleurs, l’importance de la garantie dommages-ouvrage pour les artisans du bâtiment est également capitale, car elle leur assure une meilleure gestion des risques lors des interventions sur des ouvrages sensibles.
Les exclusions et limitations de l’assurance dommages-ouvrage sur les chantiers de rénovation et construction
Bien que la couverture par l’assurance dommages-ouvrage soit étendue, certains travaux et situations restent exclus ou limités par la législation et les pratiques d’assureurs. Il est crucial pour les maîtres d’ouvrage, les syndics et les professionnels du bâtiment comme Castorama, Lapeyre ou Le Roy Merlin, de bien comprendre ces limites pour anticiper les risques non couverts.
Parmi les exclusions majeures, les effets liés à l’usure naturelle du bâtiment sont systématiquement exclus. Cela inclut par exemple le vieillissement de la toiture induit par l’exposition prolongée aux intempéries, sans qu’un vice de construction ne soit constaté. De même, les dégradations provoquées par un défaut manifeste d’entretien ne sont pas couvertes. Ainsi, la négligence dans l’entretien courant de canalisations ou d’éléments d’équipement ne donnera pas lieu à une indemnisation au titre de la DO.
En outre, les dommages provoqués intentionnellement ou résultant d’un acte délibéré du maître d’ouvrage ou de l’assuré sont également exclus. Cette restriction vise à dissuader toute fraude et protéger la bonne foi des parties. Par exemple, un sinistre provoqué par des modifications non autorisées ou des malversations ne sera pas réparé par ce biais.
Les garanties spécifiques proposées par les assureurs pour les travaux soumis à l’assurance DO
Choisir une assurance dommages-ouvrage adaptée requiert une connaissance précise des garanties et options proposées par les compagnies d’assurance, notamment pour les chantiers complexes ou situés en copropriété. Le marché en 2025 est typiquement dominé par quelques grands groupes spécialisés, offrant des contrats multirisques incluant la DO, comme la DO Syndic de GALIAN-SMABTP, une référence dans le domaine.
Ce contrat multirisque DO Syndic combine plusieurs garanties essentielles pour protéger efficacement les maîtres d’ouvrage et les syndics de copropriétés. Parmi elles la Garantie Tous Risques Chantier (TRC) couvre les sinistres matériels survenant durant la phase de construction, permettant ainsi à des acteurs comme le Groupe Caille ou des artisans travailant sur site d’être rapidement indemnisés. Cette garantie est vitale pour sécuriser les phases les plus sensibles des chantiers.
La Garantie Responsabilité du Constructeur Non-Réalisateur (CNR) prend en charge les dommages affectant l’ouvrage quand l’entreprise responsable n’effectue pas directement les travaux mais supervise la construction. Elle s’adresse particulièrement aux acteurs comme Bouygues Construction ou Vinci Construction, qui coordonnent souvent des projets complexes multi sous-traitants.
Plus largement, la Garantie Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage assure la couverture des dommages matériels, corporels ou immatériels subis par des tiers du fait des travaux. Les syndics et professionnels gérant des résidences de standing sont ainsi protégés contre des litiges pouvant s’avérer coûteux.
Le volet Garantie de Bon Fonctionnement (GBF) intervient sur une période de deux ans après réception des travaux pour couvrir les défaillances des éléments d’équipement dissociables, comme un système de chauffage remplacé pendant la construction. Cette garantie est complémentaire de la DO et essentielle pour des travaux nécessitant des installations techniques complexes.
Enfin, l’assurance DO garantit en elle-même la couverture décennale des travaux concernés, permettant le financement rapide des réparations sans attendre les procédures judiciaires. Cette réactivité est essentielle pour limiter les désagréments des copropriétés et des propriétaires individuels, facilitant ainsi la pérennité du bâti. La confiance accordée à ces contrats par des enseignes comme Maisons France Confort et Bouygues Construction souligne leur importance dans le secteur.
Cette vidéo explicative détaille le fonctionnement de l’assurance décennale et dommages-ouvrage, éclairant les obligations et les protections à prévoir avant tout lancement de chantier.
Situation juridique et financière en cas de manquement à la souscription de l’assurance DO sur des travaux couverts
La réglementation française met en place des sanctions strictes en cas de non-souscription à l’assurance dommages-ouvrage pour des travaux concernés, et ce, peu importe la nature des travaux réalisés, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une rénovation lourde. Le cadre légal, défini notamment par l’article L. 242-1 du Code des assurances, vise à protéger tant les maîtres d’ouvrage que les investisseurs et futurs acquéreurs.
En cas d’absence de garantie DO, le maître d’ouvrage risque une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 euros ainsi qu’une peine privative de liberté de 6 mois. Ces sanctions visent à inciter les maîtres d’ouvrage à respecter ces obligations qui garantissent la sécurité des constructions. Néanmoins, cette pénalisation ne concerne pas le particulier qui réalise lui-même la construction de sa résidence principale ou d’un logement destiné à un membre proche de sa famille.
